Nais Kong Bumili Ng Isang Lagay Ng Lupa - Kung Paano Matukoy Ang Tunay Na Halaga Ng Isang Lagay Ng Lupa

2024 May -akda: Sebastian Paterson | [email protected]. Huling binago: 2023-12-16 13:49

Ginagamit ang halaga ng merkado o halaga na ginagamit?

Bakit ako gumagamit ng mga marka ng panipi kapag pinag-uusapan ang "halaga ng merkado" ng mga plot ng lupa? Kapag tinutukoy ang presyo ng merkado ng isang balangkas, kadalasan ay nagpapatuloy sila mula sa average na presyo ng mga pagbili na katulad ng kalidad, lokasyon, lugar, uri ng paggamit ng mga plot ng lupa, na ginawa sa isang tiyak (hindi masyadong mahaba) na tagal ng oras. Alinsunod dito, mas maraming nasusuri ang naturang mga transaksyon, mas tumpak na matutukoy ang presyo ng lugar ng interes sa amin.

Sa parehong oras, kinakailangan na ang mga transaksyon ay ginawa gamit ang mga katulad na iskema sa pananalapi, nang walang anumang mga espesyal na kundisyon para sa paglipat ng mga karapatan sa pagmamay-ari, paghihigpit at encumbrances.

Gayunpaman, sa pagsasagawa, ang paggamit ng diskarteng ito ay hindi laging nagbibigay ng isang layunin na larawan ng sitwasyon sa merkado. Sa ngayon, ang merkado para sa lupang pang-agrikultura ay nagsimula nang bumuo. Sa pangkalahatan, ang isang seryosong dami ng mga transaksyon sa lupa ay naobserbahan lamang sa huling 5-6 na taon. Oo, sa nakaraang taon o dalawa, isang malaking bilang ng mga paglilipat ng pagmamay-ari ang naganap, ngunit para sa akin isang walang kabuluhang ehersisyo upang matukoy ang tunay na mga presyo ng pagbili at pagbebenta para sa isang malaking bilang ng mga plots.

Sa isang banda, isang malaking bilang ng mga plots sa agrikultura ang nagbabago ng mga may-ari bilang resulta ng pamamaraan ng pagbibigay ng donasyon, bagaman sa katunayan mayroong mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta. Dahil ang mga transaksyon sa donasyon, sa katunayan, mga walang bayad na transaksyon, paano, sa mga nasabing kaso, upang masuri ang halaga ng pag-aari na inilipat sa bagong may-ari?

Oo, at kapag gumagawa ng mga transaksyon para sa pagbebenta ng mga plots ng lupa, napakadalas ang kontrata ay nagpapahiwatig ng isang underestimated na halaga ng isang lagay ng lupa - pangunahin upang magbayad ng mas kaunting buwis.

Sa kabilang banda, hindi ka maaaring magabayan ng mga presyong ipinahiwatig sa mga alok sa advertising para sa pagbebenta ng mga bagay sa real estate. Una, madalas, kapag nagbebenta ng isang plot ng lupa, maraming mga tagapamagitan, na nagdaragdag ng 20 o kahit na 40-50% ng paunang presyo ng isang lagay ng lupa. Pangalawa, ang mga nagmamay-ari ng lupa mismo ay madalas na naglantad ng mga bagay sa isang napakataas na presyo na sadya - isinasaalang-alang ang karagdagang kalakalan para sa isang pagkahulog. Mas kaaya-aya para sa mamimili na bumili ng real estate na may diskwento na 10-15%, habang pakiramdam na tulad ng isang may kakayahang negosyante. Pangatlo, madalas na nagbabago ang sitwasyon sa merkado. Ang isa sa mga pinaka tipikal na pagpipilian ay kapag ang mga plots ng lupa ay inaalok para sa pagbebenta sa isang presyo na mas mababa kaysa sa dating naipakita. Halimbawa, may iba pang mga parsela na may mga katulad na katangian malapit sa iyong land plot,at ang may-ari ay agarang nagpasya na ibenta ang mga ito sa isang malaking diskwento dahil sa agarang pangangailangan para sa mga pondo.

May isa pang dahilan kung bakit mahirap masuri ang halaga ng merkado ng mga tukoy na plot ng lupa, ang halos kumpletong kawalan ng isang merkado ng mortgage para sa mga plots ng lupa.

Tulad ng sinabi ko sa itaas, hanggang ngayon, ang market ng lupa (lalo na para sa mga plots para sa mga komersyal na proyekto, ibig sabihin, malalaking lugar) ay hindi pa nabubuo. Ang dami ng mga transaksyon sa mga tiyak na teritoryo, at ang mga pamamaraan ng kanilang pagpapatupad, ay hindi pinapayagan upang maisagawa nang may pagiging maaasahan ang isang pagtatasa na sapat para sa isang tumpak at layunin na pagtatasa ng halaga ng lupa, isang pagsusuri na maaaring gawin bilang isang batayan kapag isinasaalang-alang ang isang land plot bilang isang paksa ng mortgage nang hindi nakakaakit ng karagdagang katiyakan o karagdagang mga garantiyang pampinansyal …

Sa palagay ko hindi, lalo na kung hindi namin ginagamit ang hindi malinaw na term na "halaga ng merkado", ngunit pinag-uusapan ang tungkol sa "halaga ng mamimili" ng ito o sa site na iyon. Kung ang "halaga ng merkado" ay naiintindihan bilang ang halaga kung saan maaaring ibenta ang isang lagay sa isang ibinigay na sandali sa oras, pagkatapos kapag tinatasa ang halaga ng consumer, maraming mga kadahilanan ang sinusuri, kasama ang mga pangunahing:

a) Ang mga dynamics ng pagbabago ng presyo para sa mga plots na katulad sa lahat ng respeto para sa panandaliang (1-2 taon) at medium-term (5 taon) na panahon.

b) Ang inaasahang dynamics ng mga pagbabago sa mga presyo para sa site, isinasaalang-alang ang mga naturang kadahilanan tulad ng mga pangmatagalang plano para sa pagpapaunlad ng katabing teritoryo, ang pampulitika at pang-ekonomiyang sitwasyon sa isang partikular na distrito, rehiyon, paksa ng pederasyon, mga pagbabago sa ang pang-ecological na sitwasyon, mga proseso ng klimatiko sa isang naibigay na lugar, mga proseso ng panlipunan at demograpiko, atbp.

c) Pagsusuri sa mga posibleng peligro sa iba't ibang mga lugar ng pag-unlad ng land plot na ito, ang posibilidad na mapagtagumpayan ang mga naturang peligro at ang pagkalkula ng mga nauugnay na gastos sa materyal.

d) Pagtataya ng pagkatubig ng isang lagay ng lupa sa iba`t ibang yugto ng pag-unlad nito.

Sa kabila ng katotohanang ang mga sagot sa bawat isa sa mga puntos sa itaas ay maaaring maging tinatayang, ang kanilang kombinasyon, kapag pinag-aralan sa loob ng balangkas ng isang modelo ng matematika, ay nagbibigay ng isang tumpak na sagot tungkol sa halaga ng consumer ng site, na nauunawaan bilang maximum na pinapayagan halaga ng pera, ang pamumuhunan kung saan, kapag bumibili ng lupa, ay tinitiyak ang kakayahang kumita ng karagdagang pag-unlad ng site.